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Hausse der europäischen Logistikimmobilien

Der Markt für Logistikimmobilien reiht sich nahtlos in die Hausse an den europäischen Immobilienmärkten ein. Die Nachfrage nach dieser Produktgattung steigt, das (Neubau-)Angebot kommt kaum hinterher, infolgedessen steigen die Preise – die Online-Bestellungsflut tut ihr übriges. Clusterstrukturen schlagen die geografische Diffusität. Dies ist zwar eine kausal richtige, aber keinesfalls eine zufriedenstellende Antwort. Denn die Frage lautet deshalb mehr denn je: Was ist dann der „richtige“ Standort?

Ein weiteres Mal hat deshalb Catella Research die Europäische Logistiklandschaft unter die Lupe genommen und dabei insgesamt 109 Logistikstandorte in 104 Regionen auf der kleinsten räumlichen Bezugseinheit, NUTS 3 Ebene, analysiert. Die wichtigsten Erkenntnisse:

  • Die durchschnittliche Spitzenmiete für Logistikflächen beträgt in den 109 analysierten Standorten aktuell ca. 5,35 €/m². Im Vergleich zu unserer Vorjahresanalyse stiegen die Mieten in den vergangenen 12 Monaten somit um knapp 4%.
  • Nach wie vor liegt die Mietpreisspanne in Europa sehr weit auseinander und reicht dabei von der belgischen Logistikregion Lüttich (3,25 €/m²) bis zu den teuersten Logistikflächen rund um den Standort London Heathrow (16,50 €/m²).
  • Im Ländervergleich liegen die Logistikregionen der skandinavischen Länder, Großbritanniens, Irlands und der Schweiz nahezu alle über dem europäischen Durchschnittswert. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Spitzenmiete in Deutschland beträgt zum ersten Halbjahr 2019 ca. 4,99 €/m² und liegt somit unter dem Niveau des europäischen Durchschnitts.
  • Die durchschnittliche Spitzenrendite der analysierten Standorte beträgt aktuell 5,66 % und ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 43 Basispunkte gesunken. Somit beträgt der Renditeabstand zu den europäischen Büroimmobilien nur noch 1,4 Prozentpunkte.
  • Mit einer aktuellen Spitzenrendite von 4,00 % gehören die beiden Logistikstandorte London-Heathrow und Berlin zu den teuersten Märkten. Innerhalb von 12 Monaten sank die Spitzenrendite in Berlin um 70 Basispunkte.
  • Attraktive Renditechancen oberhalb von 7 % sind vor allem in den Baltischen Staaten und Finnland vorzufinden. Am Logistikstandort Oulu haben wir ebenfalls die höchste Spitzenrendite von 9,25 % registriert.
  • Das gesamte Transaktionsvolumen in Industrieimmobilien (Lager, Halle, Produktion, Logistik) beläuft sich in den 20 untersuchten Ländern auf ca. 11.5 Mrd. €. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang von knapp 22% (14,7 Mrd. €). In zahlreichen Ländern sind Angebotsknappheit und fehlende großvolumige Portfoliotransaktionen die Hauptursachen des Rückgangs.

Angesichts des geringen Angebotes in beliebten Logistikstandorten wird sich der Trend von weiteren Mietsteigerungen und sinkenden Renditen fortsetzen. Es ist somit nur noch eine Frage der Zeit, wann die 4,00 % Renditeschwelle unterschritten wird. Eine intelligente Raum- und Standortwahl, irgendwo zwischen Flächenverfügbarkeit, Bezahlbarkeit und Effizienz wird zur Problemkonstellation für alle Marktakteure. Der Investorenfokus sollte dies bei der Analyse fundamental berücksichtigen und im Entscheidungsprozess den Wechselwirkungen zwischen diesen Regionen einen hohen Stellenwert zuordnen. Potenzialregionen bilden dabei das geografische Rückgrat der Entwicklung.

2019-10-13T17:18:26+00:00Oktober 13th, 2019|LogRealCompetence – Ausgabe 14|